Cadre légal de l’acquisition de terrain par un étranger au Togo

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Tiburce MONNOU, Monnatt, Cabinet d’Avocats, Avocat au Barreau National du Togo

Dans le but de protéger la propriété foncière des citoyens togolais et le territoire togolais, il est institué une restriction à l’acquisition de terrain par un étranger au Togo.

L’article 1er de la loi N°60-26 du 05 août 1960 relative à la protection de la propriété foncière des citoyens togolais complétée par la loi n°89-25 du 07 novembre 1989 relative à la protection disposait : « Tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels à intervenir entre un citoyen togolais et un étranger, devra à peine de nullité, être soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique ». En d’autres termes, l’achat d’un terrain nu ou bâti par un étranger ou la constitution d’une hypothèque au profit d’un étranger ou de conclusion de bail en faveur d’un étranger est soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique.

L’article 1er du décret n°61-6 du 30 janvier 1961, pris en application de la loi du 05 août 1960 précise que l’autorisation préalable est nécessaire en cas de transfert de propriété et de constitution de droits réels, à titre onéreux ou à titre gratuit, des baux d’une durée supérieure à neuf (9) ans lorsqu’ils portent sur un immeuble situé sur le territoire togolais. L’autorisation préalable est donnée par le premier ministre. Mais, la demande d’autorisation adressée au Premier Ministre doit être remise au conservateur de la propriété foncière qui en délivre récépissé. Le conservateur de la propriété foncière inscrit la demande sur un registre ad hoc et la transmet au Premier Ministre avec son avis motivé.

Le décret d’application précisait qu’aucune formalité ne pourra être effectuée au service de l’enregistrement ou à la conservation foncière si l’acte ne porte pas mention du numéro d’ordre du registre ad hoc et de l’autorisation préalable du Premier Ministre.

En cas de non obtention de l’autorisation préalable, le Tribunal de première Instance du ressort de situation de l’immeuble pouvait prononcer la nullité de l’acte passé avec l’étranger, à la requête des parties, du ministère public ou de tout tiers intéressé. Les extraits, affiches ou placards exigés par la loi pour la vente des immeubles devraient mentionner que seuls les étrangers ayant obtenus l’autorisation préalable du Premier Ministre pourront se rendre adjudicataire.

Nouveau Code

Avec la réforme, du droit foncier en 2018, toutes dispositions antérieures contraires au nouveau code foncier et domanial sont abrogées.

L’article 317 du nouveau code foncier et domanial reprend, presque mot pour mot, les dispositions de l’article 1er de la loi N°60-26 du 05 août 1960 : « Tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels à intervenir entre citoyen togolais et un étranger doit, à peine de nullité, être soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique. La même autorisation préalable est nécessaire à la validité de tout bail d’une durée supérieure à neuf ans, consenti par un citoyen togolais à un étranger. La nullité de l’acte ou du bail peut être poursuivie d’office par le ministère public. »

Le code foncier précise par la suite que lorsqu’après autorisation, un étranger a acquis des droits énumérés à l’article 317 sus-évoqué, il ne peut transférer l’un de ces droits à un autre étranger que si ce dernier obtient lui‐même une autorisation préalable de l’autorité publique délivrée La dans les mêmes formes que la première.

La loi dispense étrangers de l’obtention d’autorisation préalable dans certains cas particuliers. C’est le cas notamment des sûretés immobilières consenties aux établissements financiers étrangers agréés au Togo ou des acquisitions d’immeubles qu’ils réalisent aux enchères lorsque les immeubles ont été mis en vente par eux-mêmes et sont destinés à être revendus en vue du recouvrement de leurs créances.

L’acquisition par un étranger de l’un des droits de l’article 317 du code foncier, sans obtention de l’autorisation préalable constitue une occupation frauduleuse des terrains et des bâtiments et est punissable par le code pénal togolais.

La loi interdit la régularisation des actes octroyant des droits aux étrangers sans l’autorisation préalable. Concrètement, un étranger ayant acquis un des droits mentionnés à l’article 317 du code foncier sans l’autorisation préalable, ne peut pas après l’acquisition de ces droits chercher à régulariser sa situation.

Toute tentative de régularisation est également constitutive d’une occupation frauduleuse des terrains et bâtiments et est sanctionnée par le code pénal.

L’agent de l’administration, complice de cet étranger, peut aussi être poursuivi pour complicité d’occupation frauduleuse et est passible d’une amende de 500.000 FCFA à 2.000.000 FCFA et d’une peine d’emprisonnement de deux mois à trois ans ou de l’une de ces peines.

Le code foncier ne mentionne pas les formalités que doit accomplir l’étranger pour obtenir l’autorisation préalable. Un décret d’application devra être pris pour énumérer lesdites formalités. Un projet de décret a d’ailleurs été élaboré en ce sens mais il n’est pas encore adopté.

Les dispositions du décret d’application de la loi de 1960 continueront en conséquence de s’appliquer puisqu’elles ne sont pas contraires aux dispositions du nouveau code foncier et domanial jusqu’à l’adoption de nouvelles règles.

Une société créée au Togo par un ou des étrangers peut acquérir des immeubles ou conclure des baux de plus de neuf ans sans aucune autorisation préalable. L’immatriculation de la société au Togo lui confère la nationalité togolaise. En cas de dissolution de la société, son ou ses actionnaires étrangers ne deviennent pas propriétaire des immeubles acquis. Une acquisition en leur nom ne sera possible qu’avec une autorisation préalable de l’autorité publique compétente.